探析徐州不動產(chǎn)登記制度的影響

房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的同時，也產(chǎn)生出了一系列的問題，通過不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施，使房地產(chǎn)市場行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)得到不斷完善。不動產(chǎn)登記制度是為了保障居民住房權(quán)益，維護(hù)社會和諧發(fā)展所實(shí)施的一項制度。在不動產(chǎn)登記制度實(shí)施進(jìn)程中，江蘇徐州走在了全國前列。由此可見，對徐州不動產(chǎn)登記制度的影響進(jìn)行研究分析，有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1  徐州不動產(chǎn)登記制度的影響

1.1  不動產(chǎn)登記制度對徐州房地產(chǎn)市場價格的影響

自房地產(chǎn)市場價格角度而言，為人們所廣泛關(guān)注的并非不動產(chǎn)登記制度的實(shí)際內(nèi)容及實(shí)施范圍，而是在不動產(chǎn)登記制度前提下房地產(chǎn)政策會對其做出怎樣的調(diào)整轉(zhuǎn)變。眾所周知，房地產(chǎn)市場價格受市場、人口、貨幣供應(yīng)等因素重要影響，不動產(chǎn)登記制度的核心功能并非對房地產(chǎn)市場價格予以調(diào)控，而是促進(jìn)對制度實(shí)施長遠(yuǎn)角度的優(yōu)化完善，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場環(huán)境得到有效優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展[1]。自近年來徐州房地產(chǎn)市場角度而言，不動產(chǎn)登記制度為起征個人住房房產(chǎn)稅創(chuàng)造了有力的政策基礎(chǔ)及技術(shù)支持，并對購房居民的市場預(yù)期造成了一定的影響。所以在該方面，不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施實(shí)則加大了房地產(chǎn)市場價格下行的壓力。不過，不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)市場價格下降并不存在直接關(guān)系，不動產(chǎn)登記制度旨在對房屋產(chǎn)權(quán)信息予以全面系統(tǒng)登記。而對于不動產(chǎn)登記制度對居民不動產(chǎn)的影響而言，主要涉及2項內(nèi)容：居民老舊房子的繼承問題，在房地產(chǎn)市場化之前，老舊房子有著大量歷史遺留問題未得到有效解決；房地產(chǎn)市場供需轉(zhuǎn)變，一些持有多套房產(chǎn)的居民顧及房產(chǎn)稅推出，進(jìn)而試圖對名下房產(chǎn)予以拋售處理。然而此類人群畢竟在少數(shù)，進(jìn)而對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊也較為有限。

1.2 不動產(chǎn)登記制度對徐州房地產(chǎn)稅實(shí)施的影響

不動產(chǎn)登記與信息聯(lián)網(wǎng)可促進(jìn)對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的整理統(tǒng)計，不動產(chǎn)信息平臺為征收房產(chǎn)稅提供了全面系統(tǒng)的依據(jù)，為征收房產(chǎn)稅提供了有力技術(shù)依據(jù)，可促進(jìn)房產(chǎn)稅政策的制定與實(shí)施。伴隨我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化發(fā)展進(jìn)程逐步推進(jìn)，城市人口急劇升高，土地資源縮減，房地產(chǎn)供需失衡，快速增長的房價使得社會大眾難以承受。如何應(yīng)對高額房價，已然轉(zhuǎn)變成一項涉及民生的重要社會問題，房地產(chǎn)市場迫切需要得到引導(dǎo)與管理，而稅收則可促進(jìn)從宏觀層面調(diào)控房地產(chǎn)市場，并推動房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

房產(chǎn)稅征稅對象為房屋，是依據(jù)房屋的計稅全值或者租金收入為計稅標(biāo)準(zhǔn)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。于2015年3月31日實(shí)行的房產(chǎn)稅新政策，主要是在個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策等方面發(fā)生了轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)稅的作用，主要表現(xiàn)為：房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，可促進(jìn)防范政府依賴賣土地獲得經(jīng)濟(jì)收入濫用職權(quán)的現(xiàn)象，進(jìn)而促進(jìn)對財政結(jié)構(gòu)的優(yōu)化整合；房產(chǎn)稅可促進(jìn)收入再分配，解決貧富差距問題；房產(chǎn)稅可引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性消費(fèi)，促進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境，防范投機(jī)行為，推動房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。我國注重房屋流轉(zhuǎn)稅負(fù)，而缺乏對房產(chǎn)保有期稅負(fù)的有效關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)稅、費(fèi)、租亂象，所以起征個人住房房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)市場改革的重要著手點(diǎn)[2]。倘若可提高對房屋保有期征稅的有效關(guān)注，則持有多套房屋的成本將不斷升高，今后收益與成本的關(guān)系也將變得未知，更多人會在買入住房時考慮房產(chǎn)稅因素，防止承受過高的稅負(fù)，進(jìn)而選購經(jīng)濟(jì)適用的住房，由此便可一定程度上活躍二手房市場，縮減住房空置率，推動房地產(chǎn)市場的合理消費(fèi)。

徐州打造的不動產(chǎn)登記信息平臺，可高效便捷地推進(jìn)數(shù)據(jù)處理及信息系統(tǒng)建設(shè)，提供可靠的不動產(chǎn)信息，為不動產(chǎn)登記工作打下有力基礎(chǔ)。近年來，唯有新購房的居民辦理的才是不動產(chǎn)權(quán)證書，通過秉承不變不換原則，過去的房屋權(quán)利證書依舊有效，且不強(qiáng)制要求登記不動產(chǎn)信息或者更換新的不動產(chǎn)權(quán)證書，因而自換證層面而言，近年來房產(chǎn)交易并未受到影響。結(jié)合各房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市地區(qū)發(fā)展情況而言，不動產(chǎn)登記制度對剛需的購房居民影響偏小，而對偏向投機(jī)的購房居民影響則偏大，并使存量房市場得到有效活躍。不動產(chǎn)登記制度是向存量房征收房地產(chǎn)稅的一大前提，然后需要注意的是，征收房產(chǎn)稅除去通過不動產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)信息統(tǒng)計以外，還需要考慮其他諸多方面內(nèi)容，諸如稅收征收力度、征稅對象、計稅依據(jù)等。

1.3  不動產(chǎn)登記制度對徐州房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響

不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施一定程度上加大了房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險，放慢了房地產(chǎn)市場的發(fā)展腳步，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不斷下降，由此要求房地產(chǎn)企業(yè)要不斷改革創(chuàng)新，樹立新的投資思路、投資方向。房地產(chǎn)市場價格從新世紀(jì)之初開展飛速上漲，那一時期人口基數(shù)大，住房需求量高，市場前景廣闊，政府重點(diǎn)扶持城市基礎(chǔ)建設(shè)，由此為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好契機(jī)。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小，資源來源混亂，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金持續(xù)投入的能力，再加上未有長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，因而很長一段時間產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的景象，然而行業(yè)前進(jìn)并不明朗，極易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

近年來，在徐州房地產(chǎn)市場中，中小戶型、商鋪店面等房地產(chǎn)產(chǎn)品較為暢銷，泉山區(qū)憑借其擁有大量此種類型的房源，因而一度出現(xiàn)房屋成交套數(shù)增多、成交面積減少的情況。中小戶型將成為未來徐州房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。結(jié)合對徐州居民現(xiàn)階段住房條件的調(diào)查結(jié)果顯示，100~120m2占比達(dá)到27.6%，80~100m2占比達(dá)到27.0%，60~80m2占比達(dá)到21.1%[3]。中小戶型不僅可滿足徐州居民的剛性需求，還與居民的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力相符。房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)從以往的追求速度、追求數(shù)量不斷向追求質(zhì)量方向轉(zhuǎn)移。提高住房質(zhì)量、優(yōu)化住房配套公共基礎(chǔ)設(shè)施、打造節(jié)能綠色住宅，方可贏得廣大居民的青睞，確保居民健康、便利地生活。

2  完善徐州不動產(chǎn)登記制度的策略

新形勢下，徐州相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)理清社會發(fā)展趨勢，不斷開展改革創(chuàng)新，加強(qiáng)對各地區(qū)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)借鑒，切實(shí)推進(jìn)徐州不動產(chǎn)登記制度的有效完善，如何進(jìn)一步促進(jìn)徐州不動產(chǎn)登記制度的有序運(yùn)行可以將下述策略作為切入點(diǎn)：

2.1  完善不動產(chǎn)登記

為了推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度的有效實(shí)施，一方面要提升房產(chǎn)管理部門的政策落實(shí)能力，另一方面還要與不動產(chǎn)登記相關(guān)單位開展交流互動，從而獲得不動產(chǎn)登記相關(guān)單位在工作上的有效配合。在不動產(chǎn)登記制度實(shí)施階段，需要明確登記的區(qū)域、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)等諸多信息，作為一個多部門相互協(xié)作的工作過程，唯有依托不同部門、單位的有效協(xié)作，方可逐步推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度的有效實(shí)施[4]。

2.2推行全新的不動產(chǎn)登記理念

在不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合徐州實(shí)際情況，來開展房產(chǎn)登記工作。例如，可引入發(fā)達(dá)國家的區(qū)域式、單元式不動產(chǎn)登記方法，解決登記單位人流集中問題，借助區(qū)域式、單元式登記，以有效提高不動產(chǎn)登記的工作效率。與此同時，為了獲得居民對不動產(chǎn)登記工作的有效支持，在不動產(chǎn)登記前應(yīng)當(dāng)開展好對不動產(chǎn)登記的相關(guān)宣傳工作，通過加大不動產(chǎn)登記政策宣傳力度，以提高居民對不動產(chǎn)登記制度所能發(fā)揮各項作用的有效認(rèn)識，進(jìn)而獲得廣大居民的有效認(rèn)同[5]。 

2.3  優(yōu)化信息管理系統(tǒng)

伴隨徐州人口基數(shù)的不斷上升，再加上近年來房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，購房居民越來越多，由此對信息管理系統(tǒng)提出了更為嚴(yán)格的要求。因而，應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)行信息管理系統(tǒng)予以進(jìn)一步優(yōu)化，引入先進(jìn)的信息技術(shù)，打造安全的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)總庫。與此同時，為了確保數(shù)據(jù)庫安全，還應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)予以云數(shù)據(jù)備份，防范遭受不法人員入侵后的數(shù)據(jù)丟失。依托構(gòu)建信息數(shù)據(jù)庫，為今后徐州房地產(chǎn)發(fā)展提供可靠數(shù)據(jù)支持。

2.4  健全不動產(chǎn)登記制度

在不動產(chǎn)登記制度實(shí)施過程中，依舊存在諸多未能預(yù)想到的問題，各部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際遇到的問題，及時向上級反映情況，以便上級可結(jié)合實(shí)際情況為不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行針對調(diào)整，為廣大居民住房權(quán)益提供可靠保障。針對不動產(chǎn)登記制度實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的腐敗情況，相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)置獨(dú)立的監(jiān)管部門，確保不動產(chǎn)登記制度的嚴(yán)格有效落實(shí)。

3  結(jié)語

總而言之，不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施，對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有著積極意義。因而，徐州相關(guān)部門務(wù)必要不斷鉆研研究、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對徐州不動產(chǎn)登記制度影響的深入分析，完善不動產(chǎn)登記，推行全新的不動產(chǎn)登記理念，優(yōu)化信息管理系統(tǒng)，健全不動產(chǎn)登記制度，積極促進(jìn)徐州不動產(chǎn)登記制度的有序運(yùn)行。

本文來源：《城市住宅》：http://m.12-baidu.cn/w/kj/12544.html