房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的問題研究

房地產(chǎn)行業(yè)是實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐行業(yè)之一。目前的房地產(chǎn)行業(yè)包括房地產(chǎn)的經(jīng)營，房地產(chǎn)中介，物業(yè)管理和其他的房地產(chǎn)活動，它是經(jīng)濟活動中重要的環(huán)節(jié)。如何準確的衡量房地產(chǎn)企業(yè)會計核算，更好的為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供數(shù)據(jù)的支撐，為管理者制定經(jīng)營戰(zhàn)略提供參考，是當(dāng)前需要解決的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算核算，最根本要求是精準核算各個環(huán)節(jié)的成本。成本核算可以推進企業(yè)更好的穩(wěn)定發(fā)展，同時為房地產(chǎn)企業(yè)的定價提供參考依據(jù)。最重要的是能給房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢奠定相應(yīng)的基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)未來良好的發(fā)展做出鋪墊。

1  房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點

1.1  收入成本結(jié)存不一

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過前期的開發(fā)建設(shè)，后期的預(yù)售，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的收入只能作為預(yù)收賬款。而開發(fā)建設(shè)中的成本則列為開發(fā)成本，在項目完工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。實際房地產(chǎn)銷售中，如果房地產(chǎn)要確認收入，則必須確認風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給對方。某一類型的收入則不能確認，如開發(fā)產(chǎn)品進行一系列的售后回租或售后回購等一系列獲得固定報酬的投資行為，在這種情況下，房地產(chǎn)銷售企業(yè)不能及時的確認為房地產(chǎn)的收入。

1.2  銷售核算和自營核算

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，有一部分會留作自用或者投資性房地產(chǎn)。這一類自營核算和銷售預(yù)算需要單獨的進行計量。在實際房地產(chǎn)會計核算中會存在銷售核算和資源核算并存的現(xiàn)象，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)既有銷售物業(yè)又有自持物業(yè)，需要房地產(chǎn)企業(yè)在核算中進行精準的區(qū)分。

1.3  房地產(chǎn)企業(yè)有大量的借款費用存在

任何一個房地產(chǎn)企業(yè)由于資金的投入量大，開發(fā)周期長是資金密集型的企業(yè)代表。房地產(chǎn)企業(yè)在項目的前期都需要投入大量的資金，通過銀行貸款或者民間借貸等進行籌措。如何對該部分資金進行準確的計量，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要會計上進行準確的區(qū)分和核算。

2  房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

2.1  會計制度不合理

目前我國的會計核算并沒有對房地產(chǎn)行業(yè)作出特別針對性的規(guī)定，如何在會計制度上來改變房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的效率和質(zhì)量，是當(dāng)前沒有解決的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度往往參照其他企業(yè)進行，因此在實際核算中無法根據(jù)行業(yè)的實際情況進行核算。如房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入的配比，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和前期投入成本的核算，都需要詳細的制度進行規(guī)范。

2.2  當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)收入與成本不匹配

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，前期投入較大且價值較高等，一系列因素會造成投入的資金在5年左右很難收回。因此房地產(chǎn)企業(yè)會來劃分開發(fā)性支出和資本性支出。如何區(qū)分開發(fā)性支出和資本性支出，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說并沒有準確的界定。而房地產(chǎn)行業(yè)項目尚未竣工結(jié)算時，雖然也會進行預(yù)售，但是該部分預(yù)售只能作為預(yù)收賬款，并不能確認為收入。因此從房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境來看，在前期房地產(chǎn)行業(yè)只有成本，沒有相應(yīng)的收入。會造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本和收入不夠匹配。

2.3  房地產(chǎn)行業(yè)借款費用的核算不夠規(guī)范

由于房地產(chǎn)行業(yè)前期投入資金大因此需要大量的銀行借款作為前期的資金來源。而這些銀行借款在后期會計處理中如何區(qū)分資本化費用化和相關(guān)的成本周期是會計核算的一個難點。這些借款費用會影響項目開發(fā)成本歸集的準確性。

2.4  房地產(chǎn)行業(yè)賬簿設(shè)置不合理

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的賬簿設(shè)置過于詳細，會造成會計人員在核算過程中花費過多的時間在登記賬戶以及賬務(wù)的處理上。由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個項目從前期研發(fā)到后期的銷售過程，成本金額較高，數(shù)量多，類型不穩(wěn)定，因此在各個環(huán)節(jié)中如何對成本進行核算和整理，會造成會計人員的混亂，從而降低會計核算的準確性，因此需要一個有效的賬戶能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算提供服務(wù)。

2.5  房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露不足

由于房地產(chǎn)要保證經(jīng)營穩(wěn)定或企業(yè)形象等一系列因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對外選擇信息披露時會避重就輕。房地產(chǎn)行業(yè)對外披露信息主要有兩個方面表現(xiàn)，第一，現(xiàn)金流量信息披露不足。由于各個房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的職業(yè)水平不同，因此對于新流量認識也不同。部分房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算人員，對于投資活動和經(jīng)營活動，現(xiàn)金流量認識不一致。第二房地產(chǎn)行業(yè)，投資活動或開發(fā)活動中有重大經(jīng)營風(fēng)險沒有披露。由于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流入和流出嚴重的不同步，因此房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)今披露中會對投資活動和經(jīng)營活動披露不全面。這些信息披露不全面，會對企業(yè)的經(jīng)營造成一定的不利影響。

3  解決房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的對策

3.1  優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度

對于房地產(chǎn)行業(yè)必須出臺與行業(yè)有關(guān)的會計制度核算。通過相關(guān)的制度來促進房地產(chǎn)行業(yè)正常優(yōu)良的發(fā)展。對一系列不合理的制度進行改革，保證會計核算工作的效率和質(zhì)量。如對房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算，收入核算，利潤核算，都應(yīng)該進行明確的制度規(guī)定。在房地產(chǎn)行業(yè)某個開發(fā)階段如何確認收入，如何確認成本，也應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)的制度來進行說明。這樣能夠更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)實事求是的來確認收入和成本。

3.2  做好房地產(chǎn)行業(yè)收入成本的匹配工作

房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)周期長，資金投入大。因此對于房地產(chǎn)行業(yè)的收入和成本匹配性就顯得特別重要。如果一個房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)具備使用條件，但是相關(guān)配套設(shè)施尚未完成，已出售開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按照實際的成本計算，并應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)除去物業(yè)外的相應(yīng)成本，讓相關(guān)的收入和成本進行一定程度的匹配。在項目真正完工結(jié)算驗收時，可以調(diào)整相應(yīng)的配套建設(shè)費用，以確保銷售和未受相關(guān)成本分攤的合理性，準確性以及一致性。

3.3  準確計量房地產(chǎn)行業(yè)借款費用的核算

利用一些輔助工具輔助數(shù)據(jù)來對房地產(chǎn)行業(yè)各個環(huán)節(jié)利用資金借款進行統(tǒng)計。最終來確定房地產(chǎn)行業(yè)成本核算和借款費用之間的關(guān)系。通過各個環(huán)節(jié)的記錄來準確的計量，借款費用在各個環(huán)節(jié)的投入最終歸集到各個環(huán)節(jié)的成本上來。這樣能夠保證借款費用的合理成本化，避免出現(xiàn)成本歸集不清的現(xiàn)象。對于借款費用要進行專門的管理，定期的符合借款費用的使用狀況以及借款費用的利息歸集狀況，這樣能夠更好地讓借款費用資本化和費用化進行區(qū)分，對于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算有更好地促進作用。

3.4  合理設(shè)置賬目合理設(shè)置賬目

我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計賬簿設(shè)置，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況進行歸類和設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)會計賬戶要進行分類設(shè)置，如將具體的支出歸類到每一個類別中，善于合并小數(shù)額的費用同時，為房地產(chǎn)后期的結(jié)算提供相應(yīng)的方便。這樣的賬戶可以提高會計人員的核算效率，為全過程階段的會計核算提供便利。同時房地產(chǎn)行業(yè)會計賬簿，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工期劃分為幾個階段，來依次進行成本的核算。由于房地產(chǎn)行業(yè)中成本支出較為明細，需要一些明細的支撐表格，但是匯總表格中應(yīng)當(dāng)更為高效簡便，確定不能遺漏相應(yīng)的成本項目。

3.5  增強房地產(chǎn)行業(yè)信息披露的透明度

房地產(chǎn)行業(yè)信息披露，實際上對其他經(jīng)營者或政府部門或潛在投資者都會有一定的影響。因此房地產(chǎn)應(yīng)該對信息披露更加的透明公正。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算更加的精準。要提升房地產(chǎn)行業(yè)信息披露，必須加強兩方面的信息，第一，更加透明的披露房地產(chǎn)行業(yè)的土地儲備糧。土地儲備量可以看出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的方向標(biāo)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來的基本狀況。第二重視房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量的披露。房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)未來發(fā)展的根本基礎(chǔ)和必要保障。只有良好的健康的現(xiàn)金流才能保障，企業(yè)具有更好的償債能力，經(jīng)營能力和資金周轉(zhuǎn)能力。通過現(xiàn)金流量披露，更好的反映房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)營開發(fā)狀況。

4  結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要支撐之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，因此需要我們共同完善該行業(yè)的會計核算制度，優(yōu)化相關(guān)的會計核算方法。減少房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，為房地產(chǎn)行業(yè)更快良好的發(fā)展提供必要的保障。房地產(chǎn)行業(yè)會計核算完善以后，才能更好的進行相關(guān)的信息披露，才能為利益相關(guān)者提供更健全具有價值參考的信息。只有全社會共同努力來促進房地產(chǎn)行業(yè)長遠健康的發(fā)展，進而讓該行業(yè)為我國國民經(jīng)濟發(fā)展作出更重要的支撐和促進作用。

本文來源：《企業(yè)科技與發(fā)展》：http://m.12-baidu.cn/w/qk/21223.html