我國房地產(chǎn)信貸與美國不動產(chǎn)信貸的區(qū)別

中美兩國不動產(chǎn)信貸中有很大一部分都是針對居民個人購買住房發(fā)放的貸款，借款人通常不是高收入者，他們一般都以所購住房為貸款的抵押物，還款期限長，利率較高，復(fù)利計息。收入不高、還款期限長意味著較高的風(fēng)險，高利率也是對高風(fēng)險的反映和補(bǔ)償。當(dāng)?shù)貎r、房價、人均收入都上升時，這種貸款的風(fēng)險不明顯，即使個別借款人違約，對貸款銀行的影響不顯著，因此這種情況下這種貸款會有較大的發(fā)展。當(dāng)?shù)貎r、房價或者還有個人收入都下降時，這種貸款的風(fēng)險就會大量爆發(fā)，美國次貸危機(jī)已經(jīng)證明了這一點。我國近年來地價、房價迅猛上漲，人均收入也增長較快，個人住房抵押貸款規(guī)模已經(jīng)很大。城市過高的地價、房價已經(jīng)大大超過了大多數(shù)居民的購買能力，地價、房價漲得越高，跌得就會越慘，我們必須做好一旦地價、房價明顯下降時房地產(chǎn)信貸風(fēng)險集中爆發(fā)的思想準(zhǔn)備和應(yīng)對預(yù)案。

我國房地產(chǎn)信貸不同于美國不動產(chǎn)信貸的幾個特點，使我們更須高度警惕房地產(chǎn)信貸風(fēng)險集中爆發(fā)釀成嚴(yán)重金融危機(jī)的可能性。

（一）美國的不動產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)主要由分散的小型金融機(jī)構(gòu)開展，資金主要靠次級抵押證券機(jī)構(gòu)發(fā)行這種證券籌集；我國房地產(chǎn)信貸主要由幾家全國性大型商業(yè)銀行開展，資金主要來源于這些銀行吸收的企業(yè)存款和個人存款。當(dāng)美國的不動產(chǎn)貸款借款人大批違約時，先直接導(dǎo)致發(fā)放貸款的小型金融機(jī)構(gòu)虧損、破產(chǎn)，再打擊相關(guān)的次級抵押證券機(jī)構(gòu)，然后通過證券市場間接造成更大范圍的投資銀行、機(jī)構(gòu)投資者和個人投資者的損失，影響面廣，但過程較長，損害的主要是有關(guān)金融機(jī)構(gòu)和廣大投資者的利益，對生產(chǎn)、貿(mào)易、消費等領(lǐng)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的損害相對較小。

當(dāng)我國的房地產(chǎn)貸款借款人大批違約時，卻直接造成全國性大型商業(yè)銀行的支付能力不足，如果它們停止支付或由于支付能力不足信息泄露引起擠兌導(dǎo)致它們無力支付，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需要的流動資金和家庭日常生活需要的錢就取不出來，實體經(jīng)濟(jì)就會全面停頓甚至崩潰。因此，如果房地產(chǎn)信貸風(fēng)險在我國集中爆發(fā)，國民經(jīng)濟(jì)遭到的打擊將比美國的情況更嚴(yán)重，惡化過程也更快。

（二）美國早已實現(xiàn)次級抵押貸款證券化，非系統(tǒng)性的不動產(chǎn)信貸風(fēng)險可以通過證券市場分散開來，轉(zhuǎn)移給愿冒風(fēng)險以追求證券收益的投資者承擔(dān)。

我國除了建設(shè)銀行開展的個別試點外，基本上沒有實現(xiàn)住房抵押貸款證券化，不論是系統(tǒng)性的還是非系統(tǒng)性的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，都直接由發(fā)放住房抵押貸款的商業(yè)銀行承擔(dān)。商業(yè)銀行的資產(chǎn)絕大部分是向客戶借入的，在總資產(chǎn)中只占很小比重的資本金和風(fēng)險準(zhǔn)備金一旦彌補(bǔ)不了風(fēng)險損失，就必然形成危機(jī)。

（三）美國的不動產(chǎn)金融體系形成較早、較完整，有關(guān)金融機(jī)構(gòu)專業(yè)化程度較高，決策人員和工作人員能力較強(qiáng)、經(jīng)驗較豐富，有關(guān)管理制度較成熟、規(guī)范性較強(qiáng)。但是由于金融鏈過長、環(huán)節(jié)過多、金融創(chuàng)新過密、信息嚴(yán)重不對稱、官方監(jiān)管嚴(yán)重失職，仍然釀成巨大的次貸危機(jī)災(zāi)難。

我國開展房地產(chǎn)金融的歷史不長，經(jīng)驗不足，體系不完整，制度不夠健全，人員素質(zhì)也參差不齊，經(jīng)營、管理、監(jiān)控的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞都較多，潛在的風(fēng)險因素更多、危險更大。如果不吸取美國次貸危機(jī)的慘痛教訓(xùn)、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)信貸管理尤其是信貸風(fēng)險管理，一旦因房地產(chǎn)信貸風(fēng)險形勢惡化而發(fā)生金融危機(jī)，后果將不堪設(shè)想。

因此，我國必須以美國次貸危機(jī)為鑒戒，大力強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理、防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。同時，從我國房地產(chǎn)信貸與美國不動產(chǎn)信貸的區(qū)別可以認(rèn)識到我國房地產(chǎn)信貸管理的重點和難點。

美國的不動產(chǎn)信貸風(fēng)險本來主要存在于分散、小型的不動產(chǎn)抵押信貸機(jī)構(gòu)中，影響小而且影響范圍窄，即使是風(fēng)險較大的次級抵押貸款業(yè)務(wù)，影響的本來也可只限于經(jīng)營這種業(yè)務(wù)的那一部分金融機(jī)構(gòu)。抵押貸款證券化和其基礎(chǔ)上一系列的資產(chǎn)重新組合包裝、再次證券化，則使風(fēng)險廣泛擴(kuò)散到全國、全世界，監(jiān)管和風(fēng)險判斷越來越困難，更難以實現(xiàn)風(fēng)險控制和防范。因此，次貸危機(jī)以后痛定思痛，美國金融管理當(dāng)局把未來對不動產(chǎn)信貸監(jiān)管的重點放在證券市場監(jiān)管和證券化業(yè)務(wù)規(guī)范化上。

我國的房地產(chǎn)信貸主要由全國性大型商業(yè)銀行經(jīng)營，它們在國民經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的融資中心作用，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范中首當(dāng)其沖，起著防御第一線的關(guān)鍵作用。因此，我國這幾家最大的商業(yè)銀行不僅是國家對信貸管理和貨幣流通管理的重點，而且應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理的重點。

美國不動產(chǎn)信貸監(jiān)督管理和不動產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)督控制的難點，在于抵押貸款證券化和再證券化的金融鏈條過長、環(huán)節(jié)過多、金融關(guān)系過于復(fù)雜，導(dǎo)致信息嚴(yán)重不對稱，有效監(jiān)管的困難很大。在證券化和再證券化過程中又應(yīng)用了很多種衍生金融工具，絕大多數(shù)人還不能準(zhǔn)確理解、把握、駕御這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品，連聯(lián)邦金融管理當(dāng)局面對這樣復(fù)雜情況也一時反應(yīng)不過來，難以準(zhǔn)確判斷、應(yīng)對。因此，今后美國不動產(chǎn)信貸監(jiān)督管理和不動產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)督控制的難點，仍然是證券化鏈條的信息處理和分析以及衍生金融工具的規(guī)范和管理。

我國房地產(chǎn)信貸起步不久，配套條件不完備，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理的難點在于借款人個人征信系統(tǒng)尚未有效建立和運行，從房地產(chǎn)信貸風(fēng)險起點開始控制貸款項目決策的能力薄弱。中美兩國在這方面的管理難點，都在于信息系統(tǒng)問題。