浦口火車(chē)站站區(qū)舊址房屋土地管理與利用的思考

浦口火車(chē)站站區(qū)舊址位于南京市浦口區(qū)津浦路，緊鄰浦口碼頭，是全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，站區(qū)主體及配套建筑，都被系統(tǒng)性地保存下來(lái)，是中國(guó)唯一完整保留歷史風(fēng)貌的“百年老火車(chē)站”。因此，鐵路部門(mén)加強(qiáng)站區(qū)舊址房屋土地管理和利用尤為緊迫。

1回顧車(chē)站歷史，體會(huì)文化底蘊(yùn)

浦口火車(chē)站始建于清光緒三十四年（1908年），1914年建成通車(chē)，是當(dāng)年津浦鐵路（1911年完成鋪設(shè)，連接河北、山東、安徽、江蘇等11?。┑慕K起點(diǎn)。站前廣場(chǎng)四周的走廊，是南京最早一批采用進(jìn)口熱軋H型鋼建造的，是百年前最頂尖的進(jìn)口技術(shù)；站區(qū)月臺(tái)、雨廊等附屬建筑采用了鋼筋混凝土的結(jié)構(gòu)，也是南京最早采用鋼混結(jié)構(gòu)的建筑之一；站區(qū)候車(chē)室是具有英格蘭式建筑風(fēng)格的大樓，與直通月臺(tái)的單柱傘形長(zhǎng)廊和連接輪渡碼頭的拱形雨廊一起呵護(hù)、迎送南來(lái)北往的旅客。

1968年10月南京長(zhǎng)江大橋通車(chē)，津浦鐵路與滬寧鐵路連線，列車(chē)直過(guò)大橋，浦口火車(chē)站的客運(yùn)中止；1985年5月，車(chē)站恢復(fù)部分客運(yùn)；1994年10月，車(chē)站再次停辦客運(yùn)，各項(xiàng)客運(yùn)設(shè)施全部封存，僅保留少量貨運(yùn)作業(yè)。2013年5月，浦口火車(chē)站舊址被列入第七批全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位名單（列為近現(xiàn)代重要史跡及代表性建筑，編號(hào)為7-1705-5-098）。

2梳理站區(qū)舊址房屋土地管理現(xiàn)狀

浦口火車(chē)站站區(qū)舊址面積約為30畝，含有國(guó)家級(jí)文保建筑3處、市級(jí)文保建筑3處、區(qū)級(jí)不可移動(dòng)文保建筑5處、歷史建筑1處和一般性建筑，主要情況如下：

2.1車(chē)站主體大樓（候車(chē)室）：國(guó)家級(jí)文保建筑，為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，因經(jīng)歷過(guò)火災(zāi)，維修后為鋼筋混凝土樓面，現(xiàn)作為車(chē)站辦公用房；大樓為英式風(fēng)格建筑，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量尚可，除一樓候車(chē)室的門(mén)窗等少數(shù)部位進(jìn)行過(guò)改建外，基本保留了原有的建筑風(fēng)貌。

2.2月臺(tái)和雨廊：國(guó)家級(jí)文保建筑，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。兩者現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，現(xiàn)已閑置。

2.3售票大樓：市級(jí)文保建筑，為磚木結(jié)構(gòu)，曾經(jīng)做過(guò)電報(bào)房，1985年恢復(fù)客運(yùn)后將其又改為售票處。大樓現(xiàn)狀建筑質(zhì)量一般，外部破損較為嚴(yán)重，一樓現(xiàn)作為雜物存儲(chǔ)之用，二樓現(xiàn)被居民非法侵占并改造作為居住。

2.4鐵路派出所大樓：市級(jí)文保建筑，為磚木結(jié)構(gòu)，原為車(chē)站辦公大樓，后改為貴賓樓。大樓呈現(xiàn)出典型的民國(guó)建筑特征，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，現(xiàn)作為鐵路派出所的辦公地點(diǎn)。

2.5浦口電廠舊址：市級(jí)文保建筑，為磚木結(jié)構(gòu)。電廠與車(chē)站同時(shí)建造，曾為南京地區(qū)電力工業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，屬鐵路部門(mén)資產(chǎn)，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，現(xiàn)由鐵路集體企業(yè)作為生產(chǎn)廠房。

2.59號(hào)、10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)和14號(hào)倉(cāng)庫(kù)：區(qū)級(jí)不可移動(dòng)文保建筑，為磚木結(jié)構(gòu)。倉(cāng)庫(kù)具有民國(guó)建筑特征，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，現(xiàn)由鐵路部門(mén)對(duì)外租賃給社會(huì)企業(yè)作為倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房。

2.6車(chē)站招待所：歷史性建筑，為磚木結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，原為旅客住宿休息場(chǎng)所，后將其部分功能改為食堂以滿足鐵路職工用餐需求，現(xiàn)已閑置。

2.7其它房屋建筑：一般性建筑物，為磚混、鋼結(jié)構(gòu)等，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量?jī)?yōu)劣不等，現(xiàn)部分房屋作為倉(cāng)庫(kù)和對(duì)外租賃，部分房屋已閑置或被非法侵占。

2.8鐵路線路：站區(qū)內(nèi)仍有小部分線路開(kāi)展貨運(yùn)取送車(chē)、裝卸車(chē)作業(yè)和軍運(yùn)作業(yè)，作業(yè)量較小，大部分線路現(xiàn)已閑置。

2.9鐵路土地：站區(qū)土地已由鐵路部門(mén)領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證，證載面積約30畝。

浦口火車(chē)站舊址現(xiàn)客運(yùn)業(yè)務(wù)已全部關(guān)閉，僅保留了少量的貨運(yùn)業(yè)務(wù)和軍運(yùn)職能；站區(qū)房屋土地除了鐵路部門(mén)自用外，大部分閑置或者出租，小部分被非法侵占，而且站區(qū)內(nèi)包含有文保建筑和歷史建筑，反映出特定時(shí)期的時(shí)代風(fēng)貌，因此，鐵路部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)房屋土地管理的責(zé)任和法治意識(shí)、資產(chǎn)價(jià)值和科學(xué)管理意識(shí)，積極推進(jìn)浦口火車(chē)站站區(qū)舊址房屋土地從資產(chǎn)管理向資產(chǎn)和資源并重管理轉(zhuǎn)化，從簡(jiǎn)單的使用管理向市場(chǎng)型規(guī)劃設(shè)計(jì)管理轉(zhuǎn)化，從被動(dòng)的跟蹤式管理向主動(dòng)的盤(pán)活式管理轉(zhuǎn)化。

3動(dòng)態(tài)掌握站區(qū)舊址房屋土地整體規(guī)劃設(shè)計(jì)

鐵路房屋土地既是鐵路部門(mén)運(yùn)輸生產(chǎn)的重要基礎(chǔ)和維護(hù)鐵路運(yùn)輸安全的重要條件，也是鐵路經(jīng)營(yíng)管理的重要資產(chǎn)，更是鐵路改革與發(fā)展的重要資本。為切實(shí)管理好、保護(hù)好、利用好鐵路站區(qū)房屋土地，鐵路部門(mén)需加強(qiáng)與地方政府規(guī)劃部門(mén)對(duì)接，按照片區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分展示展現(xiàn)鐵路特色。

3.12010年，南京市規(guī)劃局對(duì)《浦口火車(chē)站歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃》進(jìn)行公示，計(jì)劃對(duì)文保建筑和歷史性建筑進(jìn)行修繕保護(hù)。

3.22014年，南京市政府致函中國(guó)鐵路總公司《關(guān)于商請(qǐng)對(duì)“浦口火車(chē)站舊址”實(shí)行屬地化管理的函》（寧政函〔2014〕56號(hào)），同年中國(guó)鐵路總公司復(fù)函（鐵總運(yùn)函﹝2014﹞1142號(hào)），表示為加強(qiáng)“浦口火車(chē)站舊址”文物專業(yè)保護(hù)和管理，由鐵路部門(mén)成立對(duì)應(yīng)的文物保護(hù)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，土地房產(chǎn)權(quán)屬保持不變，委托南京市實(shí)施保護(hù)性開(kāi)發(fā)與利用。

3.32016年，南京市規(guī)劃局公布了江北新區(qū)浦口火車(chē)站片區(qū)規(guī)劃。此次規(guī)劃以車(chē)站舊址為中心，東至長(zhǎng)江-浦東路-浦園路，西至沿山大道，南至定向河路，北至興浦路-浦珠路，規(guī)劃總面積約為14.27平方公里，規(guī)劃總體定位為凸顯民國(guó)文化、蘊(yùn)涵工業(yè)遺產(chǎn)的城市宜居組團(tuán)。

3.42017年，南京市浦口區(qū)政府出臺(tái)了《關(guān)于下達(dá)2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展奮斗目標(biāo)的通知》（浦政發(fā)﹝2017﹞1號(hào)），將全面盤(pán)活浦口火車(chē)站站區(qū)房屋土地資源、做好站區(qū)的保護(hù)與利用納入年度工作要求，目前，與站區(qū)舊址緊鄰的地塊環(huán)境綜合整治已啟動(dòng)。

地方政府和鐵路部門(mén)均十分重視浦口火車(chē)站站區(qū)舊址房屋土地的管理和利用，南京市規(guī)劃局近年來(lái)對(duì)站區(qū)地塊分別進(jìn)行了保護(hù)規(guī)劃和整體規(guī)劃，浦口區(qū)政府文件計(jì)劃將這塊包含著厚重歷史底蘊(yùn)的區(qū)域打造成一個(gè)具有民國(guó)風(fēng)情概念的小鎮(zhèn)，而浦口火車(chē)站站區(qū)舊址就是該小鎮(zhèn)的中心點(diǎn)和聚焦點(diǎn)。

4全面盤(pán)活利用站區(qū)舊址房屋土地資產(chǎn)資源

根據(jù)上述規(guī)劃要求，全面盤(pán)活浦口火車(chē)站站區(qū)舊址房屋土地資源，依托片區(qū)濃厚的文化底蘊(yùn)和獨(dú)特的歷史場(chǎng)景，鐵路部門(mén)可依靠地方政府強(qiáng)有力的政策扶持，將站區(qū)打造成集影視、旅游、度假、休閑、觀光為一體的大型綜合性旅游區(qū)。

4.1車(chē)站現(xiàn)有的少量貨運(yùn)作業(yè)和軍運(yùn)作業(yè)，經(jīng)研究分析和評(píng)估，可整體移轉(zhuǎn)至南京地區(qū)其它鐵路貨場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)有貨運(yùn)、軍運(yùn)職能無(wú)影響。站區(qū)內(nèi)已出租的房屋土地，可由鐵路部門(mén)在合理合法的前期下，向租賃方提前收回。站區(qū)內(nèi)已被侵占的房屋土地，可由鐵路部門(mén)聯(lián)合地方政府，采用法律手段全數(shù)追回。

4.2按照文保的相關(guān)要求，對(duì)文保建筑進(jìn)行改造或出新需由建筑產(chǎn)權(quán)人逐級(jí)報(bào)批，因此，可由鐵路部門(mén)與地方政府共同研究制訂浦口火車(chē)站站區(qū)舊址文保建筑物保護(hù)、出新方案，并由鐵路部門(mén)向文保部門(mén)逐級(jí)報(bào)批后，對(duì)建筑物實(shí)施保護(hù)和出新施工。

4.3依據(jù)中國(guó)鐵路總公司《關(guān)于鐵路土地合資合作開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（鐵總開(kāi)發(fā)﹝2016﹞285號(hào)），鐵路部門(mén)作為浦口火車(chē)站站區(qū)舊址房屋土地產(chǎn)權(quán)人，可將現(xiàn)有房屋土地整體租賃給地方政府，由地方政府對(duì)房屋土地進(jìn)行更新改造和保護(hù)出新后，依據(jù)整個(gè)片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)站區(qū)舊址進(jìn)行整體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)，并開(kāi)展招商經(jīng)營(yíng)，每年向鐵路部門(mén)支付房屋租金、土地使用費(fèi)以及設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)等，由此全面盤(pán)活利用站區(qū)舊址房屋土地資產(chǎn)資源，最大程度上取得資產(chǎn)資源收益。

4.4創(chuàng)新利用浦口火車(chē)站歷史元素，并保持原有歷史尺度，進(jìn)行藝術(shù)與文化展示等等，站區(qū)整體業(yè)態(tài)可初步設(shè)計(jì)如下：月臺(tái)、雨廊及站區(qū)內(nèi)老舊鐵路線、空置土地?cái)M改造為鐵路主題公園，車(chē)站主體大樓擬改造為鐵路博物館，售票大樓擬改造為民國(guó)文化館和歷史展覽館，鐵路派出所大樓擬改造為展示陳列館，鐵路倉(cāng)庫(kù)擬改造為私人博物館，浦口電廠及周邊樓房擬改造為影視文化基地，車(chē)站招待所擬改造為青年旅社，沿街裙房擬改造為特色商業(yè)購(gòu)物業(yè)態(tài)，站區(qū)內(nèi)部分生產(chǎn)用房、集裝箱貨場(chǎng)區(qū)域擬改造為餐飲業(yè)態(tài)、旅游區(qū)辦公場(chǎng)所和游客服務(wù)中心。

4.5浦口火車(chē)站片區(qū)民國(guó)氛圍濃厚，依據(jù)原有地區(qū)優(yōu)勢(shì)植入博物館、影視基地、旅社、餐飲、特色商業(yè)及文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能，形成地區(qū)24小時(shí)活力，白天活力主要集中在歷史建筑區(qū)域，提供觀光、錄影、展覽等功能，夜晚活力主要集中在住宿商業(yè)區(qū)域，提供休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能。

5結(jié)束語(yǔ)

浦口火車(chē)站承載著豐富的歷史人文因素，呈現(xiàn)出特定時(shí)期的城市風(fēng)貌，鐵路部門(mén)作為站區(qū)舊址房屋土地產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)加強(qiáng)房屋土地規(guī)范管理和高效利用，可在對(duì)房屋土地尤其是文保建筑進(jìn)行全面安全保護(hù)的基礎(chǔ)上，借助地方政府完備的社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分利用房屋土地資源，優(yōu)化資源配置，盤(pán)活既有鐵路固定資產(chǎn)，促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。

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