高房價原因及危害

一．高房價原因

1.08年的金融危機是造成高房價的直接原因，造成我國的實體經(jīng)濟萎縮、投資渠道減少。隨著其波及面的不斷擴大，政府執(zhí)行了及時的振興計劃，促使商業(yè)銀行加快擴大信貸規(guī)模，強烈的通貨膨脹預(yù)期與銀行信貸的沖擊，使得企業(yè)將投資于實體經(jīng)濟的資本轉(zhuǎn)而投入股市、樓市等具有高風(fēng)險高收益的投資渠道。

2.需求因素。一方面，傳統(tǒng)的需求曲線中，價格上升本應(yīng)導(dǎo)致商品需求下降，但房地產(chǎn)市場中高房價的超額利潤使得住房的預(yù)期價格進一步上升，從而需求不增反降。另一方面，土地資源的有限及不可再生性、我國城市化進程的逐年加快，加上投機者囤房炒房，利用短期房價的推高牟取暴利、國外游資的大量流入等剛性需求以外的投機行為加劇了需求大于供給的現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)業(yè)短期地價、房價的非理性上漲。

3.政府與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益機制

    我國實行土地集體所有制，地方政府是中央政府制定的房地產(chǎn)政策的執(zhí)行者和監(jiān)督者。在房地產(chǎn)的利益鏈條中，土地出讓金成為地方政府財政收入的主要來源，而GDP的增長是領(lǐng)導(dǎo)班子政績的考核標(biāo)準(zhǔn)之一，現(xiàn)行的土地財稅制度誘使一些政府依靠房地產(chǎn)追求GDP的短期快速增長而產(chǎn)生尋租行為。地方政府在房地產(chǎn)利益上的不對稱，導(dǎo)致地方政府自覺或不自覺地向房產(chǎn)商的利益傾斜，從而不能以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向有力監(jiān)控房地產(chǎn)商行為、維護房地產(chǎn)市場的秩序。

4.我國現(xiàn)行住房制度缺陷

    首先，由于我國住房保障制度的不健全，居民只能通過購買商品房滿足需求，對居民擁有多套住房的約束機制不完善會使少數(shù)人囤積居奇，不斷抬高房價。其次，我國實施的商品房預(yù)售制度使得開發(fā)商與發(fā)放貸款的銀行形成了利益共同體，從而使政府下調(diào)房價的決心也受到影響。另外，我國不允許自建房的建設(shè)是導(dǎo)致開發(fā)商肆意抬高房價的一個重要原因。

二．高房價的危害 

    房地產(chǎn)高價引起的房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)發(fā)展，給社會各方面都帶來了許多負(fù)面影響

1.對消費者

    由房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與使用價值嚴(yán)重背離，使得市場價格脫離了實際的使用者。對于已經(jīng)背上房貸的購房者，長達幾十年的分期付款會給生活帶來沉重的負(fù)擔(dān)。如果房價暴跌，購房者的資產(chǎn)也將大幅縮水，從而嚴(yán)重影響了他們的消費能力，這進一步會影響社會的穩(wěn)定。

2.對商業(yè)銀行，高房價使得房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險過度放大。

    從日本的房地產(chǎn)泡沫的破滅到美國次貸危機的爆發(fā)，都給世界經(jīng)濟造成了無法彌補的創(chuàng)傷。這兩次危機的共同點之一就是銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴張。銀行融資是地產(chǎn)市場中幾乎所有泡沫的直接誘因，銀行信貸在房地產(chǎn)的高度集中，使得銀行體系的穩(wěn)定性與房地產(chǎn)市場的波動緊密地聯(lián)系在一起。根據(jù)中國人民銀行的估計，有60%以上的房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源于銀行貸款，而目前我國的投機性購房比重已超過國際警戒水平。由于商業(yè)銀行在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中扮演的是一種助長助跌的角色，一旦房價急劇下跌，貸款違約率上升，由于其缺乏流動性，容易使銀行體系出現(xiàn)經(jīng)營狀況惡化或出現(xiàn)支付危機，造成嚴(yán)重的后果。

3.對房產(chǎn)市場乃至金融業(yè)

    高房價高利潤吸引了更多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)，然而不是所有的企業(yè)都能獲得采購、生產(chǎn)和管理等多方面的成本節(jié)約，這造成了一定程度上企業(yè)運營效率、社會資源利用效率的低下。另外，在利益的驅(qū)使下，不少開發(fā)商為牟取暴利而采取的縮短工期、忽視房屋質(zhì)量、私下勾結(jié)政府官員等行為嚴(yán)重地?fù)p害了市場競爭秩序。由于房地產(chǎn)市場對金融業(yè)的依賴性很高，反過來房地產(chǎn)市場的問題也會影響整個金融市場的穩(wěn)定。

4.對城市乃至國家經(jīng)濟發(fā)展

    大量資金涌入房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致社會成本上升和生產(chǎn)要素利用率低下。對城市內(nèi)部來說，高房價影響了城市規(guī)劃，引導(dǎo)消費者轉(zhuǎn)向房價相對較低的城市邊緣區(qū)，造成上班上學(xué)的交通壓力增大。同時，城市規(guī)模的盲目擴張在一定程度上破壞了城市的原有風(fēng)貌，導(dǎo)致土地利用率低下。政府不得不投入大量資金到郊區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，使得政府的支出大大增加。對于城市之間，高房價加劇了城市間發(fā)展的不平衡，東部沿海發(fā)達城市憑借其活躍的房地產(chǎn)業(yè)與聚集增長的人才與資金，使其發(fā)展與其他城市的差距進一步增大。

    虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，虛擬市場的收益率過高會使資金大量逃離實體，一旦過熱的虛擬市場泡沫破裂，又會再次對實體經(jīng)濟造成沉重的打擊。我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的時期，“十二五”經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的根本性任務(wù)仍是如何促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，使增長由依靠投資、出口來支持向依靠就業(yè)、人力資本來支撐轉(zhuǎn)變。而虛擬資產(chǎn)的流動性過剩導(dǎo)致的高房價擠壓了民眾消費，抑制了內(nèi)需，將對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型造成不小的阻礙。