新時(shí)期房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的創(chuàng)新思路分析

自房地產(chǎn)行業(yè)被確立為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)至今已有近20年發(fā)展歷程，在市場調(diào)控政策持續(xù)升級、開發(fā)投資結(jié)構(gòu)性回暖背景下，為房地產(chǎn)行業(yè)的“軟著陸”打下良好基礎(chǔ)。但與此同時(shí)，全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模呈整體下滑趨勢，2021年房企銷售目標(biāo)完成率均值降至90.1%，加之銀行“兩道紅線”、融資“三道紅線”、供地“兩集中”等政策的限制，進(jìn)一步增加房地產(chǎn)市場運(yùn)行的不穩(wěn)定因素及風(fēng)險(xiǎn)。研究房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作面臨的挑戰(zhàn)與創(chuàng)新思路，提升房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作質(zhì)量與效率，對于全面反映當(dāng)代房地產(chǎn)全貌、助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有顯著現(xiàn)實(shí)意義。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

（一）缺乏一致統(tǒng)計(jì)體系

統(tǒng)計(jì)制度不統(tǒng)一。國家統(tǒng)計(jì)局于2019年12月制定實(shí)施《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》，致力于全面反映國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)完成情況，但與此同時(shí)，以湖南省住建廳為代表的地方政府部門陸續(xù)印發(fā)《房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度（試行）》等文件，加之地方科研院所、非政府組織等主體分別采取不同調(diào)查制度與統(tǒng)計(jì)分析方法，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的對接難度較大，且不同統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度下的統(tǒng)計(jì)范圍、指標(biāo)內(nèi)容均存在一定缺口，難以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)交易、中介、評估等指標(biāo)的全面反饋，還可能產(chǎn)生重復(fù)統(tǒng)計(jì)問題[1]。

統(tǒng)計(jì)方法不一致。因統(tǒng)計(jì)體系不一致導(dǎo)致不同主體實(shí)際選用的統(tǒng)計(jì)方法存在差異，使區(qū)政府、區(qū)房管局針對統(tǒng)計(jì)價(jià)格的計(jì)算結(jié)果存在差異，倘若將上述數(shù)據(jù)進(jìn)行發(fā)布后，將嚴(yán)重削弱政府的公信力。以某市房屋均價(jià)統(tǒng)計(jì)為例，市統(tǒng)計(jì)局遵循國家統(tǒng)計(jì)局推行的統(tǒng)計(jì)制度，采用全面調(diào)查法進(jìn)行全市不同類型、不同分布區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抽樣調(diào)查，賦予各企業(yè)相應(yīng)的權(quán)重值，經(jīng)加權(quán)平均處理后計(jì)算出房屋均價(jià)[2]。但該方法對于權(quán)重指標(biāo)設(shè)計(jì)與計(jì)算提出嚴(yán)格要求，倘若權(quán)重賦值不合理或調(diào)查企業(yè)提供的房屋價(jià)格不符合實(shí)際情況，將增大統(tǒng)計(jì)結(jié)果存在的偏差。其計(jì)算公式為：

市房管局參考省住建廳發(fā)布的統(tǒng)計(jì)制度，采用房屋均價(jià)方法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，通過調(diào)取在房管局中登記備案的房屋成交金額、成交面積進(jìn)行平均值的求解。該方法以房屋實(shí)際成交數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，能夠客觀反映出房地產(chǎn)市場在單位時(shí)段內(nèi)的成交數(shù)量、交易金額、新增住宅價(jià)格等參數(shù)，并與歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行比較、預(yù)測下一階段房屋價(jià)格的變化規(guī)律。其計(jì)算公式為：

統(tǒng)計(jì)報(bào)表與口徑存在差別。由于不同部門在房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析工作中尚未建立溝通協(xié)作機(jī)制，難以提供通用性統(tǒng)計(jì)報(bào)表，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需同時(shí)向不同部門提供多份統(tǒng)計(jì)報(bào)表，加之不同報(bào)表在指標(biāo)設(shè)置上存在一定差別，造成信息重復(fù)填報(bào)、數(shù)據(jù)多次使用等問題，嚴(yán)重削弱統(tǒng)計(jì)分析效率。與此同時(shí)，統(tǒng)計(jì)口徑的區(qū)別體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)普查與統(tǒng)計(jì)年定報(bào)、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度與核算統(tǒng)計(jì)制度等方面，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果存在較大差異[3]。

（二）統(tǒng)計(jì)指標(biāo)不夠完善

我國尚未建立關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的統(tǒng)一指標(biāo)體系，雖然住建部于2020年4月發(fā)布《關(guān)于印發(fā)全國房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，為各地方政府的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)提供明確標(biāo)準(zhǔn)，但在標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際落實(shí)的過程中仍面臨統(tǒng)計(jì)指標(biāo)不完善、設(shè)置不合理的現(xiàn)實(shí)問題，例如統(tǒng)計(jì)指標(biāo)側(cè)重于關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長數(shù)量，忽視結(jié)構(gòu)調(diào)整與可持續(xù)發(fā)展；統(tǒng)計(jì)指標(biāo)側(cè)重于面向宏觀經(jīng)濟(jì)設(shè)置，未能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策提供重要參考數(shù)據(jù)，導(dǎo)致此類企業(yè)普遍依賴于民間咨詢機(jī)構(gòu)，無法保障指標(biāo)數(shù)據(jù)的權(quán)威性等[4]。

（三）基層統(tǒng)計(jì)任務(wù)過重

受統(tǒng)計(jì)體系不健全、制度存在缺口、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能通用流轉(zhuǎn)等因素的影響，基層統(tǒng)計(jì)人員在統(tǒng)計(jì)填報(bào)、審核報(bào)表時(shí)面臨較重的任務(wù)量，出現(xiàn)大量重復(fù)性統(tǒng)計(jì)工作，造成資源浪費(fèi)、信息利用率低下等問題[5]。例如在投資試點(diǎn)改革報(bào)表的填寫環(huán)節(jié)，由于支持工程形象進(jìn)度法、財(cái)務(wù)支出法兩種方法并行，導(dǎo)致基層統(tǒng)計(jì)人員在面對相同房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)需利用不同方法進(jìn)行上報(bào)，增加工作負(fù)擔(dān)。

（四）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量較差

現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度對于房地產(chǎn)企業(yè)提交數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性依賴度較高，但房地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)力量普遍薄弱，在數(shù)據(jù)來源、統(tǒng)計(jì)工作重視度、統(tǒng)計(jì)人員專業(yè)素養(yǎng)等方面均呈現(xiàn)出參差不齊的特征，由此影響到房企上報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的質(zhì)量，加之統(tǒng)計(jì)報(bào)表中存在多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)重復(fù)設(shè)置、統(tǒng)計(jì)報(bào)表應(yīng)用軟件不同等情況，進(jìn)一步干擾數(shù)據(jù)填報(bào)質(zhì)量，難以使房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況得到客觀展示反饋[6]。

二、創(chuàng)新房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的模式及方法

（一）建立統(tǒng)一房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體系，實(shí)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)共享

為解決房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作面臨的現(xiàn)實(shí)問題，需推進(jìn)統(tǒng)計(jì)體系的統(tǒng)一建設(shè)，遵循相同的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，提供通用的統(tǒng)計(jì)方法，使用統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)口徑，并從頂層設(shè)計(jì)維度機(jī)械進(jìn)行統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的規(guī)范化處理，由國家統(tǒng)計(jì)局、住建部協(xié)商達(dá)成一致后在全國范圍內(nèi)陸續(xù)推廣。

具體來說，在統(tǒng)計(jì)報(bào)表使用上，引入“一套表”系統(tǒng)建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，要求各房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況進(jìn)行數(shù)據(jù)填報(bào)，并開放統(tǒng)計(jì)局、住建部等部門平臺的數(shù)據(jù)接口，提供一種通用型房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，滿足相關(guān)統(tǒng)計(jì)與核算需求；在統(tǒng)計(jì)方法選擇上，利用財(cái)務(wù)支出法取代形象進(jìn)度法，根據(jù)房屋實(shí)際交易情況進(jìn)行房屋平均價(jià)格的計(jì)算，保證統(tǒng)計(jì)結(jié)果的真實(shí)性與可利用價(jià)值；在統(tǒng)計(jì)口徑設(shè)計(jì)上，要求各統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)、基層統(tǒng)計(jì)單位嚴(yán)格使用一致的統(tǒng)計(jì)口徑進(jìn)行房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，同時(shí)結(jié)合自身需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的篩選與分析，輔助完成決策編制；在統(tǒng)計(jì)制度改革上，應(yīng)在頂層設(shè)計(jì)層面牽頭實(shí)行不同部門統(tǒng)計(jì)指標(biāo)、方法、報(bào)表與口徑的統(tǒng)一處理，建立統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的共享機(jī)制，借此利用制度保障降低重復(fù)調(diào)查等事件發(fā)生概率，最大限度縮小統(tǒng)計(jì)結(jié)果存在的偏差，并且支持直接采用地方政府部門公開數(shù)據(jù)、稅務(wù)及財(cái)務(wù)部門行政記錄中的數(shù)據(jù)等，依托數(shù)據(jù)共享減輕房地產(chǎn)企業(yè)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)填報(bào)環(huán)節(jié)的作業(yè)負(fù)擔(dān)，憑借第一手資料從源頭提高填報(bào)結(jié)果的正確率，提高房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)質(zhì)量。

（二）細(xì)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，精細(xì)規(guī)劃指標(biāo)范圍

在房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)上，一方面選擇擴(kuò)大原有統(tǒng)計(jì)范圍，將房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)、中介等行業(yè)指標(biāo)納入統(tǒng)計(jì)分析范疇中，圍繞以下層面進(jìn)行統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的精細(xì)化設(shè)計(jì)：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況層面，在保留原統(tǒng)計(jì)報(bào)表中“從業(yè)人員數(shù)量”、“勞動報(bào)酬總金額”、“企業(yè)資產(chǎn)總額”、“企業(yè)負(fù)債總額”四項(xiàng)基本指標(biāo)的基礎(chǔ)上，新增“房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出”指標(biāo)，涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、開發(fā)、運(yùn)營、銷售等全部活動中的支出金額，并以貨幣形式呈現(xiàn)；土地開發(fā)經(jīng)營狀況層面，包含“土地開發(fā)總面積”、“土地經(jīng)營總面積”、“土地經(jīng)營收入”等指標(biāo)；房屋開發(fā)經(jīng)營狀況層面，保留現(xiàn)有“自開始累計(jì)完成投資”、“當(dāng)年投資指標(biāo)完成度”等指標(biāo)，新增“保障性住房項(xiàng)目”指標(biāo)，包含保障性住房的可使用面積、入市交易情況等信息；房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營狀況，包含“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)服務(wù)收入”、“住宅維修資金支出”等指標(biāo)；房地產(chǎn)交易市場運(yùn)行狀況，包含“新建商品房銷售面積”、“新建商品房交易價(jià)格”、“二手房銷售面積”、“二手房銷售額”等指標(biāo)，通過獲取房地產(chǎn)實(shí)際成交數(shù)據(jù)進(jìn)行指標(biāo)數(shù)值的測算；房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響效應(yīng)，包含“房屋建設(shè)節(jié)能建材投資額”、“環(huán)保措施費(fèi)”、“道路占地面積”、“綠化水體面積”等指標(biāo)。

另一方面，基于主體視角出發(fā)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)，根據(jù)主體差異和利益需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的選擇，明確政府、企業(yè)與個體居民在房地產(chǎn)市場中的角色定位，為相關(guān)決策制定提供數(shù)據(jù)支持。具體來說，可圍繞以下層面建立三級統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系：在政府主體A指標(biāo)之下劃分為3個二級指標(biāo)、9個三級指標(biāo)，其中“社會影響維度A1”包含“房地產(chǎn)投資總額A11”、“當(dāng)年出讓土地總面積A12”和“房屋平均價(jià)格A13”，“企業(yè)影響維度A2”包含“房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量A21”、“房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)A22”和“建設(shè)項(xiàng)目竣工比率A23”，“居民影響維度A3”包含“人均房屋面積A31”、“房屋控制比例A32”和“房產(chǎn)價(jià)格與收入比率A33”；在企業(yè)主體B指標(biāo)之下劃分為2個二級指標(biāo)、9個三級指標(biāo)，其中“投資進(jìn)度維度B1”包含“年度購置土地總面積B11”、“年度開工項(xiàng)目總面積B12”和“年度投資完整總額B13”，“盈利與風(fēng)險(xiǎn)維度B2”包含“資產(chǎn)負(fù)債額B21”、“營業(yè)收入額B22”、“房產(chǎn)收入占比率B23”、“房產(chǎn)銷售總額B24”、“土地購置成本B25”和“項(xiàng)目總造價(jià)B26”；在居民主體C指標(biāo)之下包含2個二級指標(biāo)、10個三級指標(biāo)，其中“滿意度維度C1”包含“客戶付款方式C11”、“房產(chǎn)交付按期率C12”、“驗(yàn)房滿意率C13”、“物業(yè)管理費(fèi)C14”和“房企違約情況C15”，“環(huán)境質(zhì)量維度C2”包含“綠化面積占比C21”、“物業(yè)人員數(shù)量C22”、“年度維修情況C23”、“車位數(shù)量C24”和“配套設(shè)施情況C25”。依托上述指標(biāo)設(shè)計(jì)能夠滿足不同主體的利益需求，推動房地產(chǎn)市場的改革與創(chuàng)新。

（三）依托“一套表”整合數(shù)據(jù)，加大人員培訓(xùn)力度

為解決現(xiàn)有基層統(tǒng)計(jì)工作者面臨的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)量大、重復(fù)性統(tǒng)計(jì)等問題，應(yīng)聚焦頂層設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行數(shù)據(jù)整合處理，嚴(yán)格遵循“一套表”系統(tǒng)建設(shè)要求進(jìn)行房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的統(tǒng)一化、通用化處理，在保留抽樣調(diào)查方法的基礎(chǔ)上，采取增加抽樣頻率、融合線上調(diào)查等方式，增加樣本數(shù)據(jù)數(shù)量，促進(jìn)統(tǒng)計(jì)分析質(zhì)量與效率的提升。同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局、住建部應(yīng)通力合作，將現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行系統(tǒng)整合，針對房地產(chǎn)企業(yè)填報(bào)內(nèi)容、填報(bào)單位資質(zhì)等要求進(jìn)行統(tǒng)一，基于統(tǒng)一的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析指標(biāo)體系進(jìn)行統(tǒng)計(jì)指標(biāo)內(nèi)容、數(shù)量的明確，借此減少統(tǒng)計(jì)填報(bào)重復(fù)、錯誤等問題，減輕房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員、審核的作業(yè)量，提高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果的準(zhǔn)確性，防范因統(tǒng)計(jì)口徑不一致產(chǎn)生填報(bào)錯誤及數(shù)據(jù)紕漏?？紤]到房地產(chǎn)項(xiàng)目具有顯著季節(jié)性特征，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多集中在春夏兩季開始施工，房地產(chǎn)銷售則在秋季迎來峰值，因此建議將原房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的月報(bào)制度調(diào)整為季報(bào)模式，整合填報(bào)項(xiàng)目內(nèi)容、減少項(xiàng)目數(shù)量，借此有效減輕基層統(tǒng)計(jì)與報(bào)表填報(bào)、審核工作者的工作量。

與此同時(shí)，還應(yīng)面向宏觀政策、市場經(jīng)營環(huán)境的動態(tài)變化趨勢，針對基層統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)體系建設(shè)，包括由省級機(jī)構(gòu)組織相關(guān)從業(yè)人員建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)知識與技能培訓(xùn)工作，細(xì)化對于最新政策、各類統(tǒng)計(jì)指標(biāo)與統(tǒng)計(jì)技巧方法的解讀，并與地市級統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)、民間組織建立合作關(guān)系，舉行專題答疑會議及相關(guān)學(xué)術(shù)交流活動，及時(shí)解答房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)填報(bào)人員在日常工作中產(chǎn)生的疑問，鼓勵從業(yè)人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流與總結(jié)。在此基礎(chǔ)上，將會上宣傳文件、培訓(xùn)資料、會議記錄及相關(guān)研究成果進(jìn)行總結(jié)，匯總至國家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行整理與編纂，并依次下發(fā)至各省級、地市級統(tǒng)計(jì)部門及房地產(chǎn)企業(yè)中，為統(tǒng)計(jì)工作人員提供可靠參考依據(jù)，減少因經(jīng)驗(yàn)不足、無明確規(guī)定產(chǎn)生的信息填報(bào)錯誤問題，提高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量與統(tǒng)計(jì)效率。

（四）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析信息化建設(shè)，提升統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量

一方面，應(yīng)面向“互聯(lián)網(wǎng)+”與業(yè)務(wù)融合趨勢，積極引入大數(shù)據(jù)、云平臺等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析工作中，依托前端開放端口使房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)在口徑、格式、內(nèi)容等方面保持高度一致性，簡化后續(xù)統(tǒng)計(jì)分析環(huán)節(jié)的核對工作量，有助于提升統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性及評估預(yù)測水平，并利用云計(jì)算技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的智慧化統(tǒng)計(jì)分析，深入挖掘統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果的利用價(jià)值，建立對于不同主體的用戶畫像及房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢的預(yù)測模型，便于結(jié)合房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的變化形式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的及早捕捉與預(yù)判。同時(shí)，可將人工智能技術(shù)應(yīng)用于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)審核環(huán)節(jié)，在應(yīng)用程序中輸入、調(diào)用不同系統(tǒng)平臺中收錄的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，基于表內(nèi)邏輯進(jìn)行數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果的審核與糾正，經(jīng)由反復(fù)多次驗(yàn)證與匹配性檢驗(yàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量的查驗(yàn)，并針對未通過審核數(shù)據(jù)出具相應(yīng)整改意見，輔助統(tǒng)計(jì)填報(bào)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)修正。此外，還需嚴(yán)格落實(shí)統(tǒng)計(jì)分析過程的質(zhì)量控制工作，針對統(tǒng)計(jì)信息來源、傳輸渠道、核查結(jié)果、使用情況等全過程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督管理，并依托獎懲用戶責(zé)任制度的建構(gòu)，督促統(tǒng)計(jì)工作人員端正工作態(tài)度、激發(fā)工作熱情，促進(jìn)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析工作的高效實(shí)施。

另一方面，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在密切關(guān)聯(lián)，其統(tǒng)計(jì)分析成果能夠?yàn)檎暧^決策提供詳實(shí)數(shù)據(jù)支持，因此需針對統(tǒng)計(jì)分析的內(nèi)容、范圍等進(jìn)行全面細(xì)化，充分結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)政策、城市交通規(guī)劃、房地產(chǎn)市場發(fā)展階段以及土地供應(yīng)情況等信息進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)短期、中長期發(fā)展水平低的預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控政策的編制及區(qū)域產(chǎn)業(yè)建設(shè)升級提供重要指導(dǎo)，保障政府的公信力與權(quán)威性。與此同時(shí)，需整合房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析成果建立信息披露機(jī)制，首先應(yīng)以常態(tài)化、公開化形式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的公布，注明統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源、統(tǒng)計(jì)分析方法、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)等信息，堅(jiān)持定時(shí)、定點(diǎn)原則建立統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的審核、審批與發(fā)布流程，利用制度手段減少政府、企業(yè)及民眾對于統(tǒng)計(jì)過程、統(tǒng)計(jì)成果的干預(yù)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)工作的規(guī)范化發(fā)展；其次需針對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)內(nèi)容進(jìn)行簡化，以通俗易懂形式進(jìn)行數(shù)據(jù)縱、橫向?qū)Ρ龋⒚鞲黜?xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)意義等，借此有效避免產(chǎn)生“被平均”等負(fù)面輿論及錯誤解讀問題，維護(hù)政府的公信力與良好形象，為深化房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作改革奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。

三、關(guān)于全面反映當(dāng)代房地產(chǎn)全貌的具體建議

（一）經(jīng)濟(jì)新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)受到的沖擊

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的輻射鏈條已延伸至多個行業(yè)領(lǐng)域，一方面鋼鐵、水泥等制造業(yè)企業(yè)建立原料供應(yīng)及產(chǎn)業(yè)鏈合作關(guān)系，另一方面與股票等金融系統(tǒng)存在密切關(guān)聯(lián)，對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響。通過獲取國內(nèi)萬科、恒大、碧桂園等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的上證金融日收益價(jià)等數(shù)據(jù)，運(yùn)用VAR估價(jià)模型、灰色馬爾科夫模型等進(jìn)行房地產(chǎn)市場影響因素的分析，經(jīng)篩選后提煉出經(jīng)濟(jì)新形勢、金融市場新常態(tài)兩項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)，并研究上述指標(biāo)對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來的影響。從中可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)新形勢對房地產(chǎn)行業(yè)造成一定負(fù)面影響，但負(fù)面影響的持續(xù)時(shí)間較短，其脈沖響應(yīng)函數(shù)由高速增長逐漸趨于平緩；金融新常態(tài)對于房地產(chǎn)市場同樣構(gòu)成負(fù)面影響，但直接正面沖擊力度較小，其主要原因取決于各省市陸續(xù)推出房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)惠政策，如貸款順延、加大信貸力度等，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資金鏈的穩(wěn)定性與持續(xù)性，對于房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展注入強(qiáng)心劑。

（二）整合統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果助力房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新

通過梳理上述關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的分析結(jié)果，明確經(jīng)濟(jì)新常態(tài)對于房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成較小的、短時(shí)的負(fù)面沖擊，但金融市場的發(fā)展形勢也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來正面機(jī)遇，因此可圍繞以下三個層面探索房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑：加快推動我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型速度，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)進(jìn)行線上平臺及房屋銷售業(yè)務(wù)的開發(fā)，面向不同潛在消費(fèi)者建立用戶畫像、實(shí)行房源信息與相關(guān)資訊的精準(zhǔn)推送，借此拓寬房地產(chǎn)市場的銷售渠道、擴(kuò)大客源，并引入5G、VR等先進(jìn)技術(shù)推出遠(yuǎn)程看房、線上虛擬漫游等多種業(yè)務(wù)模式，提升房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與客戶滿意度；基于綠色建筑理念引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行環(huán)保建材與技術(shù)的應(yīng)用，打造綠色高品質(zhì)、智能化住宅，節(jié)約環(huán)保成本、獲取政策支持；與金融部門建立密切合作，聚焦房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析全過程進(jìn)行信息流、現(xiàn)金流的安全監(jiān)管，保證房地產(chǎn)市場上各項(xiàng)交易活動、經(jīng)營數(shù)據(jù)得到完整記錄，并存儲在信息化平臺中，從源頭增強(qiáng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與可靠性保障，整合各項(xiàng)基礎(chǔ)屬性數(shù)據(jù)、市場交易數(shù)據(jù)與宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一化處理，更好地提升房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析工作的效能與質(zhì)量。

四、結(jié)語

總體來看，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作不僅反映出房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)面貌與發(fā)展?jié)摿?，更將對政府履職能力、服?wù)水平建設(shè)以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。通過建立統(tǒng)一房地產(chǎn)指標(biāo)體系，能夠解決因統(tǒng)計(jì)制度、口徑、方法與報(bào)表不一致產(chǎn)生的統(tǒng)計(jì)錯誤問題；依托統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的精細(xì)化設(shè)計(jì)，可聚焦不同維度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的細(xì)化分類、提高統(tǒng)計(jì)結(jié)果準(zhǔn)確性；利用“一套表”系統(tǒng)進(jìn)行不同平臺數(shù)據(jù)整合處理，用于減輕基層統(tǒng)計(jì)與審核人員的工作量；配合信息化建設(shè)手段、信息披露機(jī)制的普及應(yīng)用，進(jìn)一步提升政府的公信力、提高統(tǒng)計(jì)結(jié)果的可靠性，為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展提供良好示范經(jīng)驗(yàn)。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://m.12-baidu.cn/w/jg/125.html